Al alquilar una vivienda en el marco de un contrato de arrendamiento clásico, se convierte en la residencia principal de facto del inquilino, quien puede disfrutar (casi) como propietario.
En particular, la ley protege esta libertad del inquilino enumerando las cláusulas abusivas y recordando, en particular, el derecho del inquilino a modificar la estructura de su vivienda.
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En este artículo, veremos las disposiciones teóricas sobre la modificación de la vivienda por parte del inquilino, y luego volveremos en detalle sobre la interpretación de los textos por parte de los jueces.
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Resumen ejecutivo
- El desarrollo es libre, no la transformación
- Casos de vivienda práctica por parte del inquilino
- Cambiar el color de las pinturas
- Reemplazo del suelo
- Desmontar un tabique
- Instalación de un aire acondicionado o una antena parabólica
- Rehabilitación al final del arrendamiento
- Compensación por trabajos autorizados al final del contrato de arrendamiento
- Rehabilitación de trabajos no autorizados al final del contrato de arrendamiento
El desarrollo es libre, no la transformación
La ley del 6 de julio de 1989, que regula el alquiler de viviendas como residencia principal (amueblada o vacía), es muy explícita en cuanto al derecho del inquilino a modificar su vivienda:
El arrendador está obligado a: […] No oponerse a las mejoras realizadas por el inquilino, ya que estas no constituyen una transformación de la cosa arrendada.
Artículo 6 de la ley de 89 Así que, es por teoría, pero en la práctica, ¿cómo se define una transformación de la cosa arrendada?
La jurisprudencia es rica en este ámbito y aborda los detalles prácticos de las viviendas habituales de los inquilinos para determinar si se trata o no de una transformación.
Casos de vivienda práctica por parte del inquilino
La ficha informativa que se adjunta al contrato de arrendamiento proporciona una primera aclaración sobre el trabajo del inquilino y precisa:
Por ejemplo, cambiar el color de las pinturas o colocar papel tapiz podría considerarse como un simple arreglo de la vivienda que el arrendador no podría prohibir. En cambio, cortar un tabique o convertir una habitación en cocina constituiría una transformación que requiere la autorización escrita del arrendador.
Aviso informativo sobre el arrendamiento Cambiar el color de las pinturas
Este es el caso más clásico: alquilas una casa recién pintada de blanco, el inquilino se muda y pinta una habitación de rosa. ¿En el inventario de salida es posible pedir al inquilino que repinte la habitación de blanco?
La jurisprudencia es coherente en la cuestión: el inquilino no está obligado a devolver la pintura original, salvo en los casos en que los colores utilizados hagan la vivienda inhabitable.
=> Salvo indicación contraria en el contrato de arrendamiento, el inquilino es libre de repintar las habitaciones a su gusto sin estar obligado por el color original, siempre que los colores elegidos no afecten la habitabilidad o el uso normal de los locales https://t.co/HTpaJ9apOA
— Louis du Merle (@louisdumerle) 8 de mayo de 2018
Aquí hay un ejemplo de jurisprudencia reciente:
Debido a la insuficiencia de las pinturas elegidas (designadas como verde manzana para las paredes y burdeos para los muebles empotrados), SCI Arrendador reclama una transformación no autorizada en virtud de la ley del 6 de julio de 1989 y una rehabilitación necesaria a expensas de los inquilinos.
Pero, a excepción de las cláusulas específicas para el arrendamiento, el inquilino que carece de accesorios que no transforman la cosa arrendada y no afectan la configuración de los locales, es libre de repintar las habitaciones a su gusto sin estar obligado por el color original, siempre que los colores elegidos no afecten la habitabilidad o el uso normal de los locales, de modo que la pintura de las paredes de una cocina en verde esmeralda o verde césped y el mobiliario de cocina integrado en berenjena —como es el resultado de las fotografías en cuestión— no caracteriza en este caso modificaciones prohibidas o sometidas a la autorización previa del arrendamiento, sino más bien acuerdos simples que están más bien en consonancia con los colores de moda de la época.
CA Nîmes, 2e Cap. a, 3 de mayo de 2018, n. 17/02541. Leer en línea en Doctrine Es probable, sin embargo, que el juez no hubiera aceptado el cambio de pintura, dado que la pared había sido repintada de negro o con papel tapiz de Disney.
Reemplazo del suelo
De la misma manera que la pintura de las paredes, se indica que el reemplazo del suelo se considera un arreglo libremente viable por parte del inquilino que puede luego cambiar el parquet o reemplazar la alfombra.
Atención, la disposición consiste en reemplazar el suelo por un terreno equivalente. Si el inquilino quiere colocar alfombra sobre un parquet existente, se trata de una transformación que puede requerir una renovación (a menudo costosa si el parquet bajo la alfombra ha sido dañado por pegamento o grapas).
Para evitar cualquier disputa, se recomienda encarecidamente especificar las condiciones de los locales, además de las condiciones del suelo, el tipo de revestimiento a la entrada del inquilino: alfombra, parquet, baldosas, etc.
Desmontar un tabique
Desmontar un tabique se considera generalmente una transformación de la vivienda, que requiere el consentimiento del propietario. Hemos tomado este ejemplo porque es el trabajo de transformación más común (junto con el cambio de parquet por alfombra), pero la lista de trabajos de tratamiento no es exhaustiva: eliminación de persianas, inodoros adicionales, corte de árboles en el jardín, instalación de una piscina, etc. Los trabajos pesados requieren el consentimiento del propietario.
Instalación de un aire acondicionado o de una antena parabólica
La instalación de fachadas o equipos en el tejado, como una antena parabólica o un bloque de aires acondicionados, se considera un trabajo de conversión que requiere la aprobación del arrendador; como ha confirmado la jurisprudencia reciente.
Esta autorización inicial es especialmente necesaria para garantizar que las normas de urbanismo o de copropiedad no impidan la instalación de tales equipos, o para recordar al inquilino las restricciones que pesan sobre las características de las plantas; por ejemplo, las copropiedades donde el color de las persianas o contraventanas es uniforme en todo el edificio.
Los inquilinos que tienen el único derecho de disfrutar de los locales de alquiler no tienen derecho a perforar los muros maestros. No pueden, sin la autorización del arrendador, tener un aire acondicionado y una parabólica instalados en la parte delantera del edificio https://t.co/4OV0IaftZH
— Louis du Merle (@louisdumerle) 15 de enero de 2019
Cláusula específica en el arrendamiento
Puede ser útil recordar al inquilino en el contrato de arrendamiento la necesidad de pedir permiso al propietario para transformar la vivienda.
El arrendador también puede introducir una cláusula que exija que el inquilino obtenga su permiso para realizar arreglos como el cambio de pintura. La validez de la cláusula está sujeta a la decisión del juez en multa, pero la jurisprudencia anterior parecía abrir esta posibilidad al referirse en su decisión a “salvo condiciones particulares del arrendamiento”.
Redactar un contrato de arrendamiento conforme Cláusulas y anexos proporcionados
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Rehabilitación al final del arrendamiento
Como hemos visto, la ley protege al inquilino impidiendo que el arrendador se oponga al desarrollo. A cambio, la ley protege al arrendador en caso de modificaciones no autorizadas. Por lo tanto, separaremos dos casos al final del arrendamiento, el destino de las modificaciones autorizadas y aquellas que no lo son.
Compensación por trabajos autorizados al final del contrato de arrendamiento
El inquilino quería instalar persianas, pidió permiso al arrendador, quien se lo concedió. Al salir el inquilino, no hay problema, las persianas quedan tal cual; ya sea que el acuerdo estuviera acompañado de una compensación financiera que animara al inquilino a instalarlas y dejarlas, o que esta consideración pueda ser negociada de común acuerdo en el momento de la salida.
Es importante señalar que el propietario no puede obligar al inquilino en este caso a rehabilitar la vivienda.
Rehabilitación de trabajos no autorizados al final del arrendamiento
El inquilino ha transformado la vivienda al derribar una pared, sin haber solicitado permiso al propietario, quien se da cuenta en el inventario de salida.
Por lo tanto, la ley protege al arrendador, quien no tiene ninguna obligación de indemnizar al inquilino por los trabajos (lo cual parecía obvio y es también el caso, en particular, el artículo 7f de la ley 89 permite al arrendador solicitar la rehabilitación inicial de la vivienda a expensas del inquilino, posiblemente tomando el depósito de la garantía. A este respecto, le recomendamos leer nuestra ficha informativa sobre la devolución y la carga del depósito de garantía.
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