Nel caso di affitto di un alloggio nell’ambito di un contratto di locazione classico, esso diventa di fatto la residenza principale dell’inquilino che può godere (quasi) come un proprietario.
In particolare, la legge protegge questa libertà dell’inquilino elencando le clausole abusive e ricordando in particolare il diritto dell’inquilino di modificare la struttura del proprio alloggio.
Vedi anche : Come calcolare il numero di cavalli fiscali del tuo veicolo?
In questo articolo vedremo le disposizioni teoriche sulla modifica dell’alloggio da parte dell’inquilino, per poi tornare in dettaglio sull’interpretazione dei testi da parte dei giudici.
Lettura complementare : Il calcestruzzo fibrorinforzato: cos'è?
Riepilogo esecutivo
- Lo sviluppo è libero, non la trasformazione
- Casi di alloggi pratici da parte dell’inquilino
- Cambiare il colore delle vernici
- Sostituzione del pavimento
- Per smontare una parete
- Installazione di un condizionatore o di un’antenna parabolica
- Riabilitazione alla fine del contratto di locazione
- Compenso per i lavori autorizzati alla fine del contratto di locazione
- Riabilitazione di lavori non autorizzati alla fine del contratto di locazione
Lo sviluppo è libero, non la trasformazione
La legge del 6 luglio 1989, che regola l’affitto degli alloggi come residenza principale (arredati o vuoti), è molto esplicita riguardo al diritto dell’inquilino di modificare il proprio alloggio:
Il locatore è tenuto a: […] Non opporsi ai miglioramenti apportati dall’inquilino, poiché questi non costituiscono una trasformazione della cosa locata.
Articolo 6 della legge del ’89 Quindi, è una questione teorica, ma in pratica, come si definisce una trasformazione della cosa locata?
La giurisprudenza è ricca in materia e affronta i dettagli pratici degli alloggi abituali degli inquilini per determinare se si tratti o meno di una trasformazione.
Alloggio pratico da parte dell’inquilino
Il modulo informativo da allegare al contratto di locazione fornisce una prima chiarificazione del lavoro dell’inquilino e specifica:
Ad esempio, cambiare il colore delle vernici o applicare la carta da parati potrebbe essere considerato un semplice adattamento dell’abitazione che il locatore non potrebbe vietare. Al contrario, abbattere un tramezzo o convertire una stanza in cucina costituirebbe una trasformazione che richiede l’autorizzazione scritta del locatore.
Avviso informativo sul contratto di locazione Cambiare il colore delle vernici
È il caso più classico: affitti una casa appena dipinta di bianco, l’inquilino si trasferisce e ridipinge una stanza di rosa. È possibile chiedere all’inquilino di ridipingere la stanza di bianco al momento del controllo finale?
La giurisprudenza è coerente sulla questione: l’inquilino non è obbligato a ripristinare la vernice originale, salvo nei casi in cui i colori utilizzati rendano l’alloggio inabitabile.
=> Salvo diversa indicazione nel contratto di locazione, l’inquilino è libero di ridipingere i locali a suo piacimento senza essere vincolato dal colore originale, a condizione che i colori scelti non influenzino l’abitabilità o l’uso normale dei locali https://t.co/HTpaJ9apOA
— Louis du Merle (@louisdumerle) 8 maggio 2018
Ecco un esempio di giurisprudenza recente:
In seguito all’insufficienza delle vernici scelte (indicate come verde mela per le pareti e bordeaux per i mobili incassati), la SCI Locatore reclama una trasformazione non autorizzata ai sensi della legge del 6 luglio 1989 e una riabilitazione necessaria a spese degli inquilini.
Tuttavia, salvo la clausola specifica per il contratto, l’inquilino privo di accessori che non trasformano la cosa locata e non influenzano la configurazione dei locali, è libero di ridipingere i locali a suo piacimento senza essere vincolato dal colore originale, a condizione che i colori scelti non influenzino l’abitabilità o l’uso normale dei locali, in modo che la verniciatura delle pareti di una cucina di verde smeraldo o verde prato e dei mobili della cucina di color melanzana — come risulta dalle fotografie in questione — non caratterizzi in questo caso modifiche vietate o soggette ad autorizzazione preventiva del locatore, ma piuttosto accordi semplici che sono piuttosto in linea con i colori di moda dell’epoca.
CA Nîmes, 2a Cap. a, 3 maggio 2018, n. 17/02541. Leggi online su Doctrine È probabile, tuttavia, che il giudice non avrebbe accettato il cambiamento di vernice, dato che il muro era stato ridipinto di nero o con carta da parati Disney.
Sostituzione del pavimento
Allo stesso modo della verniciatura delle pareti, si indica che la sostituzione del pavimento è considerata un adattamento liberamente praticabile dall’inquilino che può quindi cambiare il parquet o sostituire il tappeto.
Attenzione, la disposizione consiste nel sostituire il pavimento con un terreno equivalente. Se l’inquilino desidera posare un tappeto su un parquet esistente, si tratta di una trasformazione che potrebbe richiedere una ristrutturazione (spesso costosa se il parquet sotto il tappeto è stato danneggiato da colla o graffette).
Per evitare qualsiasi controversia, è fortemente consigliato specificare le condizioni dei locali, oltre alle condizioni del pavimento, il tipo di rivestimento all’ingresso dell’inquilino: tappeto, parquet, piastrelle, ecc.
Smontare una parete
Lo smontaggio di un tramezzo è generalmente considerato una trasformazione dell’alloggio, richiedendo il consenso del proprietario. Abbiamo preso questo esempio perché è il lavoro di trasformazione più comune (insieme al cambio di parquet in tappeto), ma l’elenco dei lavori di trattamento non è esaustivo: rimozione delle persiane, bagni aggiuntivi, potatura degli alberi nel giardino, installazione di una piscina, ecc. I lavori pesanti richiedono il consenso del proprietario.
Installazione di un condizionatore o di un’antenna parabolica
L’installazione di facciate o di attrezzature sul tetto, come un’antenna parabolica o un’unità di condizionamento, è considerata un lavoro di trasformazione che richiede l’approvazione del locatore; come confermato dalla giurisprudenza recente.
Questa autorizzazione iniziale è particolarmente necessaria per garantire che le norme di pianificazione o di condominio non impediscano l’installazione di tali attrezzature, o per ricordare all’inquilino le restrizioni che gravano sulle caratteristiche delle piante; ad esempio, i condomini in cui il colore delle persiane o delle tapparelle è uniforme in tutto l’edificio.
I locatari che hanno il solo diritto di godere dei locali in affitto non hanno il diritto di forare i muri portanti. Non possono, senza l’autorizzazione del locatore, avere una serratura e un’antenna del condizionatore installate nella parte anteriore dell’edificio https://t.co/4OV0IaftZH
— Louis du Merle (@louisdumerle) 15 gennaio 2019
Clausola specifica nel contratto di locazione
Può essere utile ricordare all’inquilino nel contratto di locazione la necessità di chiedere al proprietario il permesso di trasformare l’alloggio.
Il locatore può anche introdurre una clausola che richiede che l’inquilino ottenga il suo permesso per effettuare modifiche come il cambio di vernice. La validità della clausola è subordinata alla decisione del giudice in merito, ma quella della giurisprudenza precedente sembrava aprire questa possibilità rinviando nella sua decisione a “salvo diverse condizioni particolari del contratto”.
Redigere un contratto di locazione conforme Clausole e allegati forniti
Affitto Smartloc
Riabilitazione alla fine del contratto di locazione
Come abbiamo visto, la legge protegge l’inquilino impedendo al locatore di opporsi allo sviluppo. In cambio, la legge protegge il locatore in caso di modifiche non autorizzate. Quindi separeremo due casi alla fine del contratto di locazione, il destino delle modifiche autorizzate e quelle non autorizzate.
Compenso per i lavori autorizzati alla fine del contratto di locazione
L’inquilino voleva installare le tende, ha chiesto il permesso al locatore che glielo ha concesso. Alla partenza dell’inquilino non ci sono problemi, le tende rimangono tali e quali; o l’accordo era accompagnato da un compenso finanziario che incoraggiava l’inquilino a installarle e lasciarle, oppure tale considerazione può essere negoziata di comune accordo al momento della partenza.
È importante notare che il proprietario non può costringere l’inquilino in questo caso a riabilitare l’alloggio.
Riabilitazione di lavori non autorizzati alla fine del contratto di locazione
L’inquilino ha trasformato l’alloggio abbattendo un muro, senza aver bisogno del permesso del proprietario, che se ne accorge nel controllo finale.
La legge protegge quindi il locatore che non ha alcun obbligo di risarcire l’inquilino per i lavori (ciò che sembrava ovvio e lo è anche il particolare, l’articolo 7f della legge 89 consente al locatore di richiedere la riabilitazione iniziale dell’alloggio a spese dell’inquilino, eventualmente trattenendo il deposito della cauzione. A questo proposito, ti consigliamo di leggere il nostro modulo informativo sul ritorno e la gestione del deposito cauzionale.
Tag: appartamento pavimento