Bei der Anmietung einer Wohnung im Rahmen eines klassischen Mietvertrags wird sie de facto zur Hauptwohnung des Mieters, der (fast) wie ein Eigentümer genießen kann.
Insbesondere schützt das Gesetz diese Freiheit des Mieters, indem es missbräuchliche Klauseln auflistet und insbesondere das Recht des Mieters betont, die Struktur seiner Wohnung zu verändern.
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In diesem Artikel werden wir die theoretischen Bestimmungen zur Änderung der Wohnung durch den Mieter erörtern und dann detailliert auf die Auslegung der Texte durch die Richter eingehen.
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Executive Summary
- Die Entwicklung ist frei, nicht die Umwandlung
- Praktische Wohnfälle durch den Mieter
- Die Farbe der Wände ändern
- Bodenbelag ersetzen
- Eine Trennwand abbauen
- Installation einer Klimaanlage oder einer Satellitenschüssel
- Sanierung am Ende des Mietverhältnisses
- Vergütung für genehmigte Arbeiten am Ende des Mietvertrags
- Sanierung nicht genehmigter Arbeiten am Ende des Mietvertrags
Die Entwicklung ist frei, nicht die Umwandlung
Das Gesetz vom 6. Juli 1989, das die Mieten von Wohnungen als Hauptwohnsitz (möbliert oder unmöbliert) regelt, ist sehr eindeutig hinsichtlich des Rechts des Mieters, seine Wohnung zu verändern:
Der Vermieter ist verpflichtet: […] sich nicht gegen die Verbesserungen des Mieters zu wenden, da diese keine Umwandlung des Mietobjekts darstellen.
Artikel 6 des Gesetzes von 89. Also, theoretisch, aber wie definieren Sie in der Praxis eine Umwandlung des Mietobjekts?
Die Rechtsprechung ist in dieser Hinsicht reichhaltig und behandelt die praktischen Details der üblichen Wohnungen der Mieter, um zu bestimmen, ob es sich um eine Umwandlung handelt oder nicht.
Praktische Wohnfälle durch den Mieter
Das Informationsblatt, das dem Mietvertrag beizufügen ist, bietet eine erste Klarstellung der Arbeiten des Mieters und präzisiert:
Zum Beispiel könnte das Ändern der Farbe der Wände oder das Anbringen von Tapeten als einfache Gestaltung der Wohnung angesehen werden, die der Vermieter nicht verbieten kann. Im Gegensatz dazu würde das Abreißen einer Wand oder die Umwandlung eines Raumes in eine Küche eine Umwandlung darstellen, die die schriftliche Genehmigung des Vermieters erfordert.
Informationshinweis zum Mietvertrag: Die Farbe der Wände ändern
Das ist der klassischste Fall: Sie mieten ein neu weiß gestrichenes Haus, der Mieter zieht ein und streicht einen Raum rosa. Ist es beim Auszug möglich, vom Mieter zu verlangen, den Raum wieder weiß zu streichen?
Die Rechtsprechung ist in dieser Frage konsistent: der Mieter ist nicht verpflichtet, die ursprüngliche Farbe zurückzugeben, es sei denn, die verwendeten Farben machen die Wohnung unbewohnbar.
=> Sofern im Mietvertrag nichts anderes vereinbart ist, ist der Mieter frei, die Räume nach Belieben neu zu streichen, ohne an die ursprüngliche Farbe gebunden zu sein, solange die gewählten Farben die Bewohnbarkeit oder die normale Nutzung der Räumlichkeiten nicht beeinträchtigen. https://t.co/HTpaJ9apOA
— Louis du Merle (@louisdumerle) 8. Mai 2018
Hier ist ein Beispiel aus der jüngeren Rechtsprechung:
Aufgrund der Unzulänglichkeit der gewählten Farben (bezeichnet als Apfelgrün für die Wände und Bordeaux für die Einbaumöbel) fordert die SCI Vermieter eine nicht genehmigte Umwandlung gemäß dem Gesetz vom 6. Juli 1989 und eine notwendige Sanierung auf Kosten der Mieter.
Aber, abgesehen von spezifischen Klauseln im Mietvertrag, ist der Mieter, der keine Veränderungen vornimmt, die das Mietobjekt umwandeln und die Konfiguration der Räumlichkeiten nicht beeinträchtigen, frei, die Räume nach seinem Geschmack neu zu streichen, solange die gewählten Farben die Bewohnbarkeit oder die normale Nutzung der Räumlichkeiten nicht beeinträchtigen, sodass das Streichen der Wände einer Küche in Smaragdgrün oder Rasenfarbe und die integrierten Küchenschränke in Aubergine — wie es das Ergebnis der betreffenden Fotos zeigt — in diesem Fall keine verbotenen Änderungen oder Änderungen, die der vorherigen Genehmigung des Mietvertrags unterliegen, darstellen, sondern eher einfache Vereinbarungen sind, die mit den modischen Farben der Zeit übereinstimmen.
CA Nîmes, 2e Cap. a, 3. Mai 2018, n. 17/02541. Online lesen bei Doctrine. Es ist jedoch wahrscheinlich, dass der Richter die Farbänderung nicht akzeptiert hätte, da die Wand schwarz oder mit Disney-Tapete gestrichen worden wäre.
Ersetzen des Bodenbelags
Ähnlich wie das Streichen der Wände zeigt, dass der Austausch des Bodenbelags als frei gestaltbare Maßnahme durch den Mieter angesehen wird, der anschließend den Parkettboden ändern oder den Teppich ersetzen kann.
Achten Sie darauf, dass der Austausch des Bodens durch einen gleichwertigen Boden erfolgen muss. Wenn der Mieter einen Teppich auf einen bestehenden Parkettboden legen möchte, handelt es sich um eine Umwandlung, die eine Renovierung erfordern kann (oft kostspielig, wenn das Parkett unter dem Teppich durch Kleber oder Klammern beschädigt wurde).
Um Streitigkeiten zu vermeiden, wird dringend empfohlen, die Bedingungen der Räumlichkeiten sowie die Bodenbedingungen, den Typ des Belags beim Einzug des Mieters: Teppich, Parkett, Fliesen usw. zu spezifizieren.
Eine Trennwand abbauen
Das Abreißen einer Trennwand wird im Allgemeinen als Umwandlung der Wohnung angesehen, die die Zustimmung des Eigentümers erfordert. Wir haben dieses Beispiel gewählt, weil es die häufigste Umwandlungsmaßnahme ist (neben dem Austausch von Teppichboden durch Parkett), aber die Liste der Umwandlungsarbeiten ist nicht abschließend: Entfernung von Rollläden, zusätzliche Toiletten, Baumfällungen im Garten, Installation eines Pools usw. Schwere Arbeiten erfordern die Zustimmung des Eigentümers.
Installation einer Klimaanlage oder einer Satellitenschüssel
Die Installation von Fassaden oder Dacheinrichtungen, wie einer Satellitenschüssel oder einem Klimagerät, wird als Umwandlungsarbeit angesehen, die die Genehmigung des Vermieters erfordert; wie die jüngste Rechtsprechung bestätigt hat.
Diese ursprüngliche Genehmigung ist insbesondere erforderlich, um sicherzustellen, dass die Planungs- oder Eigentumsregeln die Installation solcher Einrichtungen nicht verhindern oder um den Mieter an die Einschränkungen zu erinnern, die für die Merkmale der Pflanzen gelten; zum Beispiel in Eigentumswohnungen, in denen die Farbe der Rollläden oder Fensterläden im gesamten Gebäude einheitlich ist.
Die Mieter, die das ausschließliche Recht haben, die Mieträume zu nutzen, haben nicht das Recht, tragende Wände zu durchbohren. Sie können ohne die Genehmigung des Vermieters keine Schlösser und Klimaanlagen an der Vorderseite des Gebäudes installieren. https://t.co/4OV0IaftZH
— Louis du Merle (@louisdumerle) 15. Januar 2019
Spezieller Klausel im Mietvertrag
Es kann nützlich sein, den Mieter im Mietvertrag an die Notwendigkeit zu erinnern, die Erlaubnis des Eigentümers zur Umwandlung der Wohnung einzuholen.
Der Vermieter kann auch eine Klausel einführen, die verlangt, dass der Mieter seine Erlaubnis für Änderungen wie das Streichen der Wände einholt. Die Gültigkeit der Klausel hängt von der Entscheidung des Richters ab, aber die frühere Rechtsprechung schien diese Möglichkeit zu eröffnen, indem sie in ihrer Entscheidung auf „außerhalb der besonderen Bedingungen des Mietvertrags“ verwies.
Ein konformer Mietvertrag verfassen: Bereitgestellte Klauseln und Anhänge
Miete Smartloc
Sanierung am Ende des Mietverhältnisses
Wie wir gesehen haben, schützt das Gesetz den Mieter, indem es den Vermieter daran hindert, sich gegen die Entwicklung zu wehren. Im Gegenzug schützt das Gesetz den Vermieter im Falle von nicht genehmigten Änderungen. Daher werden wir zwei Fälle am Ende des Mietverhältnisses trennen: das Schicksal der genehmigten Änderungen und das der nicht genehmigten.
Vergütung für genehmigte Arbeiten am Ende des Mietvertrags
Der Mieter wollte die Jalousien installieren, bat den Vermieter um Erlaubnis, die er ihm gab. Bei Auszug des Mieters gibt es kein Problem, die Jalousien bleiben wie sie sind; entweder war die Vereinbarung mit einer finanziellen Entschädigung verbunden, die den Mieter ermutigte, sie zu installieren und zu verlassen, oder diese Überlegung kann einvernehmlich zum Zeitpunkt des Auszugs verhandelt werden.
Es ist zu beachten, dass der Vermieter in diesem Fall den Mieter nicht zwingen kann, die Wohnung zu sanieren.
Sanierung nicht genehmigter Arbeiten am Ende des Mietverhältnisses
Der Mieter hat die Wohnung umgewandelt, indem er eine Wand abgerissen hat, ohne die Erlaubnis des Eigentümers einzuholen, der dies beim Auszug bemerkt.
Das Gesetz schützt daher den Vermieter, der keine Verpflichtung hat, den Mieter für die Arbeiten zu entschädigen (was offensichtlich war und auch der Fall ist, insbesondere Artikel 7f des Gesetzes 89 erlaubt es dem Vermieter, die ursprüngliche Sanierung der Wohnung auf Kosten des Mieters zu verlangen, möglicherweise durch Einbehaltung der Kaution. In diesem Zusammenhang empfehlen wir Ihnen, unser Informationsblatt über die Rückgabe und die Belastung der Kaution zu lesen.
Tag: Wohnungsboden