Lors de la location d’un logement dans le cadre d’un bail classique, il devient la résidence principale de facto du locataire qui peut jouir (presque) en tant que propriétaire.
En particulier, la loi protège cette liberté du locataire en énumérant les clauses abusives et en rappelant notamment le droit du locataire de modifier la structure de son logement .
Nous verrons dans cet article les dispositions théoriques sur la modification du logement par le locataire, puis nous reviendrons en détail sur l’interprétation des textes par les juges.
Sommaire exécutif
- Le développement est libre, pas la transformation
- Cas de logement pratiques par locataire
- Changer la couleur des peintures
- Remplacement du plancher
- Pour décomposer une partition
- Installation d’un climatiseur ou d’une antenne parabolique
- Réhabilitation à la fin
- Rémunération des travaux autorisés à la fin du bail
- Réhabilitation de travaux non autorisés à la fin du bail
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Le développement est libre, pas la transformation
La loi du 6 juillet 1989, qui régit le loyer des logements en tant que résidence principale (meublée ou vide), est très explicite quant au droit du locataire de modifier son logement :
Le bailleur est tenu de : […] Ne vous opposez pas aux améliorations apportées par le locataire, car celles-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.
Article 6 de la loi de 89 Donc, c’est par théorie, mais en pratique, comment définissez-vous une transformation de la chose louée ?
La jurisprudence est riche en la matière et aborde les détails pratiques des logements habituels des locataires afin de déterminer s’il s’agit ou non d’une transformation.
Cashébergement pratique par le locataire
La fiche d’information à joindre au bail fournit une première clarification du travail du locataire et précise :
Par exemple, changer la couleur des peintures ou poser le papier peint pourrait être considéré comme un simple arrangement de l’habitation que le bailleur ne pouvait pas interdire. Par contre, couper une cloison ou convertir une pièce en cuisine constituerait une transformation qui exige l’autorisation écrite du bailleur.
Avis d’information sur le bail Changer la couleur des peintures
C’ est le cas le plus classique : vous louez une maison nouvellement peinte en blanc, le locataire s’installe et repeint une pièce en rose. A l’état des lieux de sortie est-il possible de demander au locataire de repeindre la pièce dansWhite ?
La jurisprudence est cohérente sur la question : le locataire n’est pas obligé de retournerla peinture d’origine , sauf dans les cas où les couleurs utilisées rendent le logement inhabitable.
=> Sauf indication contraire dans le contrat de location, le locataire est libre de repeindre les salons à son guise sans être tenu par la couleur d’origine, à condition que les couleurs choisies n’affectent pas l’habitabilité ou l’utilisation normale des locaux https://t.co/HTpaJ9apOA
— Louis du Merle (@louisdumerle) 8 mai 2018
Voici un exemple de jurisprudence récente :
En raison de l’insuffisance des peintures choisies (désignées comme vert pomme pour les murs et bordeaux pour les meubles encastrés), SCI Bailleur réclame une transformation non autorisée en vertu de la loi du 6 juillet 1989 et une réhabilitation nécessaire aux frais des locataires.
Mais, à l’exception du clausolaspécifique pour le bail, le locataire qui est dépourvu d’accessoires qui ne transforment pas la chose louée et n’affectent pas leconfiguration des locaux, est libre de repeindre les salons à son goût sans être tenu par la couleur d’origine, à condition que les couleurs choisies n’affectent pas l’habitabilité ou l’utilisation normale des locaux, de sorte que la peinture des murs d’une cuisine en vert émeraude ou vert pelouse et cuisine mobilier intégré à l’aubergine — comme c’est le résultat des photographies en question — ne caractérise pas dans ce cas des modifications interdites ou soumises à l’autorisation préalable du bail, mais plutôt des accords simples qui sont plutôt en accord avec les couleurs à la mode de l’époque.
CA Nîmes, 2e Cap. a, 3 mai 2018, n. 17/02541. Lire en ligne chez Doctrine Il est probable, cependant, que le juge n’aurait pas accepté le changement de peinture, étant donné que le mur avait été repeint en noir ou avec du papier peint Disney.
Remplacement du plancher
De la même manière que la peinture des murs, leindique que le remplacement du plancher est considéré comme un arrangement librement viable par le locataire qui peut ensuite changer le parquet ou remplacer le tapis .
Attention la disposition consiste à remplacer le sol par un terrain équivalent. Si le locataire veut poser du tapis sur un parquet existant, il s’agit d’une transformation qui peut nécessiter une rénovation (souvent coûteuse si le parquet sous le tapis a été dégradé par de la colle ou des agrafes).
Pour éviter tout différend, il est fortement recommandé de spécifier les conditions des locaux, en plus des conditions du sol, le type de revêtement à l’entrée du locataire : tapis, parquet, carreaux, etc.
Démonter une partition
décomposition d’une cloison est généralement considérée comme une transformation du logement, nécessitant le consentement du propriétaire. Nous avons pris cet exemple parce que c’est le travail detransformation la plus courante (avec le changement de parquet de tapis) mais la liste des travaux de traitement n’est pas exhaustive : enlèvement des volets, toilettes supplémentaires, coupe des arbres dans le jardin, installation d’une piscine, etc travaux lourds nécessitent le consentement du propriétaire La .
Installation d’un climatiseur ou d’une antenne parabolique
L’ installation de façades ou d’équipements de toiture, tels qu’une antenne parabolique ou un bloc de climatiseurs, est considérée comme un travail de conversion qui nécessite l’approbation du bailleur ; comme l’a confirmé la jurisprudence récente.
Cette autorisation initiale est notamment nécessaire pour garantir que les règles d’aménagement ou de copropriété n’empêchent pas l’installation de tels équipements, ou pour rappeler au locataire les contraintes qui pèsent sur les caractéristiques des plantes ; par exemple, les copropriétés où la couleurdes volets ou volets est uniforme dans tout le bâtiment.
Les locataires qui ont le seul droit de profiter des locaux de location n’ont pas le droit de forer les murs maîtres. Ils ne peuvent pas, sans l’autorisation du bailleur, avoir une verrou et une parabole du climatiseur installés à l’avant du bâtiment https://t.co/4OV0IaftZH
— Louis du Merle (@louisdumerle) 15 janvier 2019
Clause spécifique dans le bail
Il peut être utile de rappeler au locataire dans le bail la nécessité de demander au propriétaire la permission de transformer le logement.
Le bailleur peut également introduire une clause exigeant que le locataire obtienne sa permission d’effectuer des raccords tels que le changement de peinture. La validité de la clause est subordonnée à l’arrêt du juge en amende, mais celle de la jurisprudence antérieure semblait ouvrir cette possibilité en renvoyantdans sa décision de « à l’exception des conditions particulières du bail ».
Rédiger un bail conforme Clauses et annexes fournies
Location Smartloc
Réhabilitation à la fin du bail
Comme nous l’avons vu, la loi protège le locataire en empêchant le bailleur de s’opposer au développement. En retour, la loi protège le bailleur en cas de modifications non autorisées. Nous allons donc séparer deux cas à la fin du bail, le sort des modifications autorisées et ceux qui ne le sont pas.
Rémunération des travaux autorisés à la fin du contrat de location
Le locataire voulait installer les stores, a demandé la permission du bailleur qui lui a donné. Au départ du locataire aucun problème les stores restent tels quel ; soit l’accord était accompagné d’une compensation financière encourageant le locataire à les installer et à les quitter, soit cette considérationpeuvent être négociés d’un commun accord au moment du départ.
Il convient de noter que le propriétaire ne peut pas forcer le locataire dans ce cas à réhabiliter le logement.
Réhabilitation de travaux non autorisés à la fin du bail
Le locataire a transformé le logement en déchirant un mur, sans avoir besoin de la permission du propriétaire, qui s’en rend compte dans l’état des lieux de sortie.
La loi protège donc le bailleur qui n’a aucune obligation d’indemniser le locataire pour les travaux (ce qui semblait évident et est aussi leEn particulier, l’article 7f de la loi 89 permet au bailleur de demander la réhabilitation initiale du logement aux frais du locataire, éventuellement en prenant le dépôt de la dépôt de garantie. À ce sujet, nous vous recommandons de lire notre fiche d’information sur le retour et la charge du dépôt de garantie.
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