Ao alugar uma moradia no âmbito de um contrato de locação clássico, ela se torna a residência principal de fato do inquilino, que pode usufruir (quase) como um proprietário.
Em particular, a lei protege essa liberdade do inquilino ao enumerar as cláusulas abusivas e ao lembrar, em particular, o direito do inquilino de modificar a estrutura de sua moradia.
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Veremos neste artigo as disposições teóricas sobre a modificação da moradia pelo inquilino, e depois voltaremos em detalhes à interpretação dos textos pelos juízes.
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Resumo executivo
- O desenvolvimento é livre, não a transformação
- Casos de moradia práticas pelo inquilino
- Mudar a cor das pinturas
- Substituição do piso
- Desmontar uma parede
- Instalação de um ar-condicionado ou de uma antena parabólica
- Reabilitação ao final do contrato de locação
- Remuneração dos trabalhos autorizados ao final do contrato
- Reabilitação de trabalhos não autorizados ao final do contrato
O desenvolvimento é livre, não a transformação
A lei de 6 de julho de 1989, que regula o aluguel de moradias como residência principal (mobiliada ou vazia), é muito explícita quanto ao direito do inquilino de modificar sua moradia:
O locador é obrigado a: […] Não se opor às melhorias feitas pelo inquilino, pois estas não constituem uma transformação do bem alugado.
Artigo 6 da lei de 89 Portanto, isso é teórico, mas na prática, como você define uma transformação do bem alugado?
A jurisprudência é rica nesse aspecto e aborda os detalhes práticos das moradias habituais dos inquilinos para determinar se se trata ou não de uma transformação.
Casos práticos pelo inquilino
A ficha informativa a ser anexada ao contrato de locação fornece uma primeira clarificação do trabalho do inquilino e especifica:
Por exemplo, mudar a cor das pinturas ou colocar papel de parede pode ser considerado como um simples arranjo da habitação que o locador não poderia proibir. Por outro lado, cortar uma parede ou converter um cômodo em cozinha constituiria uma transformação que exige autorização por escrito do locador.
Avisos informativos sobre o contrato de locação Mudar a cor das pinturas
Este é o caso mais clássico: você aluga uma casa recém-pintada de branco, o inquilino se instala e repinta um cômodo de rosa. Na vistoria de saída, é possível pedir ao inquilino para repintar o cômodo de branco?
A jurisprudência é consistente sobre a questão: o inquilino não é obrigado a retornar à pintura original, exceto nos casos em que as cores utilizadas tornam a moradia inabitável.
=> Exceto indicação em contrário no contrato de locação, o inquilino é livre para repintar os cômodos à sua vontade sem ser obrigado a manter a cor original, desde que as cores escolhidas não afetem a habitabilidade ou o uso normal dos locais https://t.co/HTpaJ9apOA
— Louis du Merle (@louisdumerle) 8 de maio de 2018
Aqui está um exemplo de jurisprudência recente:
Devido à insuficiência das pinturas escolhidas (designadas como verde maçã para as paredes e bordô para os móveis embutidos), a SCI Locador reclama uma transformação não autorizada nos termos da lei de 6 de julho de 1989 e uma reabilitação necessária às custas dos inquilinos.
Mas, exceto pela cláusula específica para o contrato, o inquilino que não possui acessórios que transformem o bem alugado e não afetem a configuração dos locais, é livre para repintar os cômodos ao seu gosto sem ser obrigado a manter a cor original, desde que as cores escolhidas não afetem a habitabilidade ou o uso normal dos locais, de modo que a pintura das paredes de uma cozinha em verde esmeralda ou verde grama e os móveis de cozinha integrados em berinjela — como é o resultado das fotografias em questão — não caracterizam, neste caso, modificações proibidas ou sujeitas à autorização prévia do contrato, mas sim acordos simples que estão mais de acordo com as cores da moda da época.
CA Nîmes, 2ª Cap. a, 3 de maio de 2018, n. 17/02541. Leia online na Doctrine É provável, no entanto, que o juiz não tivesse aceitado a mudança de pintura, dado que a parede foi repintada de preto ou com papel de parede da Disney.
Substituição do piso
Da mesma forma que a pintura das paredes, indica-se que a substituição do piso é considerada um arranjo livremente viável pelo inquilino que pode então trocar o parquet ou substituir o carpete.
Atenção, a disposição consiste em substituir o piso por um terreno equivalente. Se o inquilino quiser colocar carpete sobre um parquet existente, trata-se de uma transformação que pode exigir uma reforma (geralmente cara se o parquet sob o carpete foi danificado por cola ou grampos).
Para evitar qualquer disputa, é altamente recomendável especificar as condições dos locais, além das condições do piso, o tipo de revestimento na entrada do inquilino: carpete, parquet, azulejos, etc.
Desmontar uma parede
Desmontar uma parede é geralmente considerado uma transformação da moradia, exigindo o consentimento do proprietário. Tomamos este exemplo porque é o trabalho de transformação mais comum (junto com a troca de parquet por carpete), mas a lista de trabalhos de tratamento não é exaustiva: remoção de persianas, banheiros adicionais, corte de árvores no jardim, instalação de uma piscina, etc trabalhos pesados exigem o consentimento do proprietário.
Instalação de um ar-condicionado ou de uma antena parabólica
A instalação de fachadas ou de equipamentos de telhado, como uma antena parabólica ou um bloco de ar-condicionado, é considerada um trabalho de conversão que exige a aprovação do locador; como confirmado pela jurisprudência recente.
Essa autorização inicial é especialmente necessária para garantir que as regras de urbanismo ou de condomínio não impeçam a instalação de tais equipamentos, ou para lembrar ao inquilino as restrições que pesam sobre as características das plantas; por exemplo, os condomínios onde a cor das persianas ou janelas é uniforme em todo o edifício.
Os inquilinos que têm o único direito de usufruir dos locais de locação não têm o direito de furar as paredes mestras. Eles não podem, sem a autorização do locador, ter uma fechadura e uma parabólica do ar-condicionado instaladas na frente do edifício https://t.co/4OV0IaftZH
— Louis du Merle (@louisdumerle) 15 de janeiro de 2019
Cláusula específica no contrato de locação
Pode ser útil lembrar ao inquilino no contrato a necessidade de solicitar ao proprietário a permissão para transformar a moradia.
O locador também pode introduzir uma cláusula exigindo que o inquilino obtenha sua permissão para realizar alterações como a mudança de pintura. A validade da cláusula está subordinada à decisão do juiz em multa, mas a jurisprudência anterior parecia abrir essa possibilidade ao remeter em sua decisão de “exceto nas condições particulares do contrato”.
Redigir um contrato de locação conforme Cláusulas e anexos fornecidos
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Reabilitação ao final do contrato de locação
Como vimos, a lei protege o inquilino ao impedir que o locador se oponha ao desenvolvimento. Em contrapartida, a lei protege o locador em caso de modificações não autorizadas. Portanto, vamos separar dois casos ao final do contrato, o destino das modificações autorizadas e aquelas que não são.
Remuneração dos trabalhos autorizados ao final do contrato de locação
O inquilino queria instalar as persianas, pediu a permissão do locador que a concedeu. Na saída do inquilino, nenhum problema, as persianas permanecem como estão; seja o acordo foi acompanhado de uma compensação financeira incentivando o inquilino a instalá-las e deixá-las, ou essa consideração pode ser negociada de comum acordo no momento da saída.
Vale ressaltar que o proprietário não pode forçar o inquilino, neste caso, a reabilitar a moradia.
Reabilitação de trabalhos não autorizados ao final do contrato de locação
O inquilino transformou a moradia ao derrubar uma parede, sem ter a permissão do proprietário, que se dá conta disso na vistoria de saída.
A lei, portanto, protege o locador que não tem nenhuma obrigação de indenizar o inquilino pelos trabalhos (o que parecia óbvio e é também o caso, em particular, o artigo 7f da lei 89 permite ao locador solicitar a reabilitação inicial da moradia às custas do inquilino, possivelmente utilizando o depósito de garantia. A esse respeito, recomendamos que você leia nossa ficha informativa sobre a devolução e a cobrança do depósito de garantia.
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